El Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA) alerta de que la oferta del mercado de alquiler va a continuar reduciéndose a lo largo de 2026 con un incremento de precios por los efectos del Real Decreto-Ley 8/2026 que acaba de entrar en vigor este 22 de marzo. Aunque el Congreso de los Diputados no apruebe dicha norma, ya está en vigor, afectando a un millón de contratos que se prorrogarán por dos años, con subidas máximas del 2 por ciento. Desde OESA se aclara que el nuevo Real Decreto de Alquiler insiste en aplicar medidas que no han funcionado antes con la excusa de la Guerra con Irán.

Para el presidente de OESA, Javier Íscar, “la regulación en el alquiler y la actuación sobre los propietarios ya se ha comprobado reiteradamente que tiene un efecto contrario al deseado en el mercado”. Insiste en que la actuación del sector público se debe de focalizar en impulsar la creación de viviendas en régimen de alquiler asequible. En este sentido apunta a las recomendaciones del Fondo Monetario Internacional (FMI) de liberar suelo público, además de reducir los controles en los precios que han reducido la oferta del alquiler drásticamente en los últimos tres años.

Los contratos afectados por el nuevo Real Decreto-Ley son los sujetos a la LAU que vencen a partir del 22 de marzo de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2027. Alrededor de un millón. Para OESA, la cuestión es que aunque el Congreso de los Diputados derogue dicho Real Decreto Ley, se aplicará el principio de los “derechos adquiridos”. Es decir, que si se ha solicitado la prórroga extraordinaria y automática bajo el amparo del Real Decreto Ley vigente, dicha prórroga debería de mantenerse. Además, los cambios normativos no suelen tener carácter retroactivo.

También considera cuestionables las razones de urgencia y necesidad provocadas por la Guerra de Irán para justificar la prórroga de los contratos de alquiler. Por lo que dicho Real Decreto podría ser una injerencia desproporcionada en el derecho a la propiedad.

Menos viviendas en alquiler y más caras

El observatorio señala los siguientes efectos del Real Decreto Ley en el mercado:

• Los precios de las viviendas van a seguir aumentando. Muy especialmente aquellas que salgan por primera vez al mercado.
• La oferta de alquiler de larga duración va a continuar disminuyendo, pues ante el clima de inseguridad jurídica y alarma, así como la rebaja de rentabilidad de los inmuebles que están alquilados, los propietarios van a sacar sus inmuebles del mercado del arrendamiento. Muchos aprovecharán para vender en un momento de máximos históricos o, incluso, dejar los inmuebles vacíos.
• Los alquileres de larga duración van a seguir desviándose hacia los de corta duración, turísticos y arrendamiento por habitaciones.
• La inseguridad jurídica, lejos de retroceder, continúa aumentando por los constantes cambios normativos desde la Ley de Vivienda de 2023 hasta este nuevo Real Decreto. Un escenario en el que podría frenarse la construcción de nuevas viviendas destinadas al alquiler.
• Exigencia absoluta de filtrado de inquilinos ante el aumento de la siniestralidad a través de los seguros de Impago de Alquiler que son las herramientas que facilitan el mejor scoring o selección de inquilinos y facilitan el cobro de la renta en caso de incidencia.