Por César Crespo, Subdirector General de Negocio Mediado de Grupo Mutua Propietarios

La reciente promulgación de la nueva Ley por el derecho a la Vivienda en España ha generado una serie de cambios significativos que aumentan los riesgos y las pérdidas esperadas para los arrendadores en casos de impago por los arrendatarios. Estas nuevas posibles fuentes de pérdidas vienen de i) nuevos trámites que realizar para demostrar si se es o no Gran Tenedor, ii) trámites burocráticos obligatorios (categorizar al inquilino como vulnerable o no, el proceso de conciliación, etc.), y iii) el incremento de un mes de margen de Servicios Sociales para tratar de encontrar una solución al inquilino vulnerable antes de que el juez pueda decretar su lanzamiento. Asimismo, la nueva legislación modifica la definición de zonas tensionadas en el mercado de alquiler, dejando la potestad de su declaración a las comunidades autónomas, y penalizando las viviendas vacías con un recargo de hasta un 150% en el IBI.

Por otro lado, la imposición de unos topes a los precios de alquiler en función del Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda elaborado por el Ministerio de Vivienda ya es una realidad en Comunidades Autónomas como Catalunya, y podría extenderse a alguna otra. Esta política de fijación de precios ya fue implantada en diciembre de 2020 en Catalunya y su efecto ha sido estudiado por la prestigiosa escuela de negocios ESADE y publicado en un informe “Los efectos colaterales de los alquileres en Cataluña”, mostrando que, en las zonas en que operó el límite máximo de fijación de precios, las rentas de los inmuebles más modestos crecieron significativamente por encima de la media, mientras los más grandes, bajaron de valor. Una situación que, en caso de que el Índice del Alquiler llegue a aplicarse en más regiones de España, es previsible que se repita.

Nos encontramos entonces con un entorno en que los plazos de desalojo de los inquilinos morosos se alargarán, se incrementarán los costes de defensa legal del propietario para presentar la demanda de desahucio, y crecerá también el porcentaje de situaciones que llamamos “inquiokupación” en la que los inquilinos que han pagado religiosamente la renta a lo largo de su contrato, cuando este concluye, al cancelarse, en lugar de entregar las llaves y la posesión del inmueble, se quedan dentro y dejan de pagar el alquiler. 

Consciente de que, cuanta mayor es la incertidumbre en el mercado mayor es la necesidad de productos que protejan a los arrendadores, Grupo Mutua Propietarios ha adaptado su Seguro de Impago de Alquiler a las nuevas condiciones de contorno. De este modo, se ha añadido la posibilidad de contratar hasta límites máximos de 24 mensualidades impagadas superiores a los 12 meses de la póliza estándar habitual anterior, se ha incluido también la gestión de los nuevos requisitos formales legales para presentar la reclamación, y una diferenciación del producto para  Grandes y Pequeños Tenedores fruto de la diferencia de requisitos formales que ha de cumplir uno y otro grupo para poder presentar las demandas de recuperación de la vivienda y de reclamación de la deuda contra el inquilino moroso. Esta diferenciación obliga a declarar la naturaleza del propietario en el momento de emisión de la nueva póliza y en la renovación de la de cartera.

Igualmente, en la adaptación del producto a la nueva realidad tras la nueva ley, la compañía ha incluido también la cobertura de las situaciones de “inquiokupación”. Para cubrir este supuesto más allá incluso del vencimiento de la póliza, Grupo Mutua Propietarios ha adaptado su Seguro de Impago de Alquiler de forma que, tras cursar la correspondiente demanda por expiración de plazo, la compañía indemnizará por el impago de las rentas, cubrirá el desahucio, los actos vandálicos y la reclamación de importes hasta que se abandone definitivamente la vivienda, todo ello sin incremento de la prima. Con esta nueva garantía, la aseguradora ofrece la póliza de impago más completa del mercado. 

La realidad es que el sector del alquiler está sumido en una coyuntura compleja, en la que existe una importante disparidad entre una reducida oferta y una alta demanda. Este entorno incierto en el que, además, el propietario se encuentra cada vez más inseguro y desprotegido, hace que exista una oportunidad clara para aportar valor al mercado y la sociedad a través del seguro de Impago, una herramienta muy eficaz para mitigar estos riesgos incrementados que afrontan los arrendadores, garantizándoles tanto el cobro de las rentas como la protección de su inmueble, para brindarles la máxima tranquilidad.  

En esta situación, el papel del mediador es de gran importancia,  dando a conocer la importantísima propuesta de valor del Seguro de Impago de Alquiler a sus clientes arrendadores, ayudándoles a proteger su patrimonio pero también colaborando a un fin social como es que el mercado de alquiler trabaje a plena capacidad, con la máxima oferta de inmuebles disponibles, para que se produzca un control natural de los precios y las familias puedan encontrar la solución habitacional que mejor se adapte a sus necesidades y a sus capacidades económicas. 

A su lado estará Grupo Mutua Propietarios, la única compañía en España especializada en la mitigación de riesgos inmobiliarios, que introdujo este producto en nuestro país hace dos décadas y lleva siete años con crecimientos anuales de dos dígitos, ofreciendo una garantía total y completa. En este sentido, el mediador tiene también una importante responsabilidad frente a sus clientes para hacerles ver la diferencia entre un seguro de Impago de Alquiler de una compañía supervisada por la DGS, y una “Solución de Garantía” ofrecida por empresas que no son compañías de seguros y que, por tanto, no están obligadas, ni supervisadas por nadie, para acumular unos fondos propios que garanticen a todos los clientes el cumplimiento de las garantías que han firmado si se producen determinados escenarios muy adversos que son los que la DGS obliga a las compañías de seguros a estar preparadas para cubrir con las normas de Solvencia II.