El seguro de Impago de Alquiler es una solución que introdujo el Grupo Mutua Propietarios en España hace casi 20 años y, pese a su juventud, es un producto consolidado por su gran función social, alcanzando crecimientos anuales de dos dígitos en los últimos siete años.

El mercado del alquiler es un pilar fundamental del mercado de la vivienda, y todo aquello que contribuya a maximizar el encuentro entre oferta y demanda de inmuebles estará contribuyendo al bienestar de la sociedad. Y es precisamente esto lo que consigue el Seguro de Impago de Alquiler: eliminar los principales riesgos que afronta la propiedad, favoreciendo su decisión de poner su activo inmobiliario en arriendo.

¿Y cómo podemos valorar esos riesgos y explicar el valor de este producto?

En seguros, una forma de medir el riesgo es a través del producto de P (probabilidad de ocurrencia del evento) x C (coste medio de la pérdida que causa). ¿Tenemos indicadores objetivos y/o subjetivos que nos den idea de la evolución que van a seguir estas magnitudes en el futuro próximo?

Aquí se muestran algunos. Por ejemplo, en la figura 1 se observa la evolución de los desahucios originados desde la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) según las estadísticas del Consejo del Poder Judicial.

De esta gráfica se deduce que el número de desahucios se ha reducido desde 2019, pero eso no significa que haya disminuido la frecuencia de los impagos (P en nuestra fórmula de arriba), sino que podría perfectamente responder al cambio en las reglas que se produjo en marzo de 2019 con la promulgación del decreto ley de medidas urgentes en vivienda. Esta nueva normativa imponía que, antes de proceder el juez a ejecutar el lanzamiento en una vivienda, si el ocupante estaba en situación de vulnerabilidad, tenía que frenar el desalojo y trasladar el expediente a servicios sociales, que tenía un margen de entre 1 (propietario persona física) y 3 meses (propietario persona jurídica) para tratar de encontrar una solución para los arrendatarios.

Lógicamente, esta medida provocó un alargamiento de los procedimientos que estaban en curso, con lo que muchos desahucios que hubieran caído en 2019 se pasaron de año, y en 2020 con la pandemia, cierre de juzgados y normativa de paralización de los lanzamientos disminuyeron drásticamente. En 2021, se recupera la estadística, pero aún no estamos en condiciones comparables a las de antes de marzo de 2019.

Y en este marco, ¿cuál es la conclusión? En mi opinión, mirando a nuestro alrededor, no se observa que haya habido una mejoría de las condiciones económicas, que tengamos un mayor poder adquisitivo que en 2019, o que la economía esté más fuerte. Por tanto, creo que debemos pensar que P (probabilidad de entrar en impago) no ha disminuido, y que, por el contrario, el descenso en desahucios sólo puede estar significando que C (costes por evento), se están incrementando notablemente, al alargarse los tiempos para recuperar la disponibilidad de la vivienda en eso casos de impago.

En resumen, si P no cambia y C crece, el riesgo, P x C, tiene que estar aumentando notablemente. Lo que cuadra perfectamente con nuestros datos de siniestralidad.

A continuación, mostramos otra gráfica sobre la incidencia de los desahucios por cada 100.000 habitantes con datos acumulados de los tres primeros trimestres de 2021, en las diferentes comunidades autónomas. Estos datos avalan la propuesta de valor del producto en cada zona, siendo la media de España de 46.

Por último, mirando a futuro, se prevén dificultades para los próximos años. La inflación creciendo por encima de los salarios reduce la disponibilidad de los hogares para hacer frente a las rentas, que los propietarios incrementarán en el IPC amparándose en sus contratos; la guerra de Ucrania tampoco hace presagiar tiempos de bonanza para la economía y el comercio mundial… y todo junto lleva a que la sensación subjetiva del riesgo de impago sea creciente.

Si sumamos los datos objetivos de antes, con los subjetivos de ahora, creo que la única conclusión razonable es que la propuesta de valor del seguro de impago de alquiler es hoy más alta que ayer, y más alta que antes de la pandemia, por lo que prestaremos todos, compañía y mediación, un gran servicio a la sociedad si trabajamos unidos para difundir este producto, y lograr su adopción por parte de los propietarios de inmuebles en arriendo.