Por Cesar Crespo, subdirector general de Negocio Mediado de Grupo Mutua Propietarios

Decíamos el año pasado, en esta misma tribuna en la que analizábamos el panorama del seguro de impago de alquiler en 2023, que la hiperactividad legislativa en torno al alquiler de vivienda estaba generando una cierta confusión entre los propietarios arrendadores en España.

A la normativa estatal se sumaban las diferentes legislaciones autonómicas, la posibilidad de declarar zonas de mercado tensionado (con efectos sobre el control del precio del alquiler), así como respuestas dispares de los organismos regionales encargados de determinar si un inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad en caso de impago. Todo ello creaba un escenario complejo, especialmente a la hora de iniciar procedimientos de desahucio.

En 2024, la situación ha vuelto a cambiar, y de forma significativa. La resolución del Tribunal Constitucional que declara inconstitucionales varios artículos clave de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que eran fuente de heterogeneidad en la resolución de los impagos, ha supuesto un giro relevante. Estos artículos introducían diferencias de tratamiento entre los grandes tenedores y los pequeños propietarios, especialmente en lo referente a la obligación de acreditar la vulnerabilidad del inquilino moroso antes de poder iniciar un procedimiento de desahucio por impago de la renta.

A partir de este fallo, se eliminan obligaciones específicas para los grandes tenedores, como la de tener que certificar la situación de vulnerabilidad o no del inquilino moroso como requisito para presentar la demanda de desalojo, y la de tener que pasar por un proceso de conciliación una vez aceptada la demanda y certificada la condición de vulnerable del arrendatario.

Acortamiento procesos de deshaucios

Estas medidas deberían traducirse en un acortamiento de los procesos de desahucio y, por tanto, de reducción del riesgo financiero que hasta ahora soportaban los grandes tenedores.

Sin embargo, la nueva Ley de Eficiencia Procesal que acaba de entrar en vigor en abril, introduce un mecanismo nuevo, los MASC (Métodos Adecuados de Solución de Controversias) que, en el fondo, son un proceso obligatorio de intento de conciliación. La ley establece que todos los procedimientos legales de reclamación de deuda y desalojo de inquilinos morosos deben pasar por un intento de arreglo del incidente antes de que el propietario pueda presentar la demanda de desahucio y cantidad.

De esta manera, se considera que se ha cumplido con el requisito del MASC, incluso en los casos en los que no se alcanza un acuerdo, si previamente se ha dado un margen de 30 días para lograrlo. Por tanto, es fácil pensar que todos los procesos de desalojo contra arrendatarios morosos se retrasarán un mes sobre lo que se demorarían en caso de no tener la obligatoriedad de tener que pasar por el MASC.

En la práctica, vemos cómo el Tribunal Constitucional  simplifica por un lado, pero la legislación añade complejidad por el otro. Como los artículos declarados inconstitucionales afectaban a un número reducido de casos (los grandes tenedores), alargándolos mucho (hasta 4 meses más), y los MASC alargan sólo un mes, pero afectando a todos los procedimientos de desahucio (grandes y pequeños tenedores), en Grupo Mutua Propietarios creemos que el tiempo global total que transcurrirá en desalojar a los inquilinos que falten a sus obligaciones de pago de la renta, se va a mantener o incluso incrementar.

Póliza especializada para proteger al propietario

Este contexto tiene consecuencias directas sobre el seguro de Impago de Alquiler. Si los tiempos de recuperación se alargan, si los requisitos judiciales se complican y si el riesgo del arrendamiento se incrementa, el riesgo de alquilar se agranda. Es aquí donde entra la necesidad de proteger al propietario mediante una póliza especializada.

Asimismo, la propuesta de valor del seguro de impago de Grupo Mutua Propietarios se amplía en paralelo al aumento del riesgo que ayuda a mitigar. La garantía de defensa jurídica, por ejemplo, cobra mayor relevancia a los ojos del asegurado, al tener que afrontar procesos más largos y complejos y una cobertura de impagos más severa que la que existía antes de la nueva Ley de Eficiencia Procesal.

En resumen, como ya advertíamos el año pasado, el seguro de impago de rentas de alquiler sigue consolidándose como una herramienta especialmente útil para propietarios, inquilinos y para el propio mercado de la vivienda, al favorecer una mayor oferta de inmuebles en alquiler y aportar seguridad jurídica en un entorno regulatorio cambiante.